カテゴリー: 不動産コンサルティング
11月の問題と部下の自慢と飴と鞭
名古屋市・近郊での賃貸管理をはじめとする
不動産（売買・活用・賃貸など）に関するご相談は
エステイトアクティフ株式会社へ！
生意気にも風情を出そうと文頭のご挨拶を、紅葉を題材にと考えていましたが、
連日ニュースにて『今年は暖冬です』しかも『紅葉も身頃は12月初旬頃・・』
と・・浅い考えが崩れ去ってしまいました。
秋・・季節・・『さ、さんまが美味しかったです！』
と私の底の浅さを露呈する形のご挨拶となることをご容赦下さい。
話はかわりまして、この時期は賃貸業界としては入居者の移動が少ない為、
閑散期扱いとなり、
周囲の業界関係者も年末頃から始まる繁忙期への『準備』をする者が多い時期なのですが・・
『準備』と言えば聞こえはいいのですが、上記のような言い訳だけを並べ、
この時期の入居率向上を偶発的に得る顧客に頼るのみの何も考えない、努力もしない、
運に任せた怠慢な運営をしている者を多く見てきました。
この時期に「来年の繁忙期には、入居が決まると思います」と言う
営業マンを見たことはありませんか？
言葉自体は悪くはないのですが、
それだけでは家賃発生する来年の3月頃まで４ヶ月以上あるのに、
それまでは空室なの？と私がオーナー様の立場であれば思ってしまいます。
なぜこんなお話をしたかと言うと、
先般、弊社建物担当の者とオーナー様のところにお邪魔をさせて頂いた際、
元々予定をしていた打合せが終わり、空室の話へとふと変わった際に、
建物担当が上記と同じ発言をするのでは・・と
肝を冷やしそうになった場面があったのですが、
そうでは無く、来年の繁忙期には入居が決まると思われるがそれまで時間が有り、
空室に伴う家賃見込みと、早く決まった際の家賃見込みの損益分岐点を元とし、
周辺住居状況を考慮した入居者獲得率向上案をご提案したいと話し始めたのです。
実は、この担当はまだ20代中頃、まだまだ、拙い部分も有りましたが、
先に申し上げた口先だけの営業マンとは逆への成長は嬉しいものと感じましたので、
比較し取り上げさせて頂きました。
当社の社員の若手も力を付けてまいりました。
不動産の事にてお困りごとがございましたら、是非一度、弊社までお問い合わせ下さい。
（若手社員が手掛けましたリノベーション。
築古と言われてしまう築３０年以上の物件を
如何にお値打ちに改装するか・・・日々勉強です）
と、ここで話を終わらせれば、若手社員が業務を頑張っているアピールになる！！！
という、心優しい中堅管理職からのアピールサポートともなるのですが、
実はそうでは有りません。
上記にも記載いたしましたが、「まだまだ拙い部分がある」と言う点にて、
もっと頑張って頂かなければいけません。
ですので、努力が出来る弊社自慢の若手社員『達』ですので経験の為にも、
『オーナー様からの愛の鞭（高難易度依頼）をお待ちしています』という
無茶振りを残しこのあたりで失礼致します。
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銀杏黄葉
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銀杏の葉が黄色く色づく季節となりました。
エステイトアクティフ 社長の加藤です。
戦後都市計画された名古屋の街は広く直線の道路が整備され
他の大都市と比較しても渋滞はマイルドなものになっています。
そんな名古屋の道路の中で最近人気なのは桜通ではないでしょうか。
以前は桜通に市電が走っていました。
今でも桜橋の東の辺りには昔市電の駅だったような分離帯が残っており
ここの銀杏の並木があり、この季節の
色づいた銀杏はなんとも風情があるものです。
分譲マンション、賃貸マンションもこの通りの周辺は人気で、
東区の有名な布池教会の周辺は特に新築マンションの建築ラッシュとなっています。
雰囲気のよい街並みと文教地区も近く、
都心の利便性を兼ね備えていることが人気の要因かと思います。
この辺りの新築分譲マンションは軒並み坪単価２５０万円は越えていますが、
販売は好調ですのでデベロッパーは強気です。
これは土地の値上がりもそうですが、建築費の高止まりが要因となっています。
分譲マンションは購入者が納得すればよいと思います。賃貸マンションはどうでしょうか。
賃貸マンションの賃料は土地と建築コストの上昇を支えれるほどあがっていません。
従って、新築賃貸マンションの経営は以前より
利回りは低い利回りで行う必要性があります。今は５％に届かないものも出てきています。
この利回りは賃料の想定をする資料をもとに作成されますが、
新築マンションを売る業者は高く売るために、
やや高めの賃料で想定していることがままあるのです。
建物を建てたは良いが実際募集をし始めると
なかなか部屋が決まらないということになると、マンションの経営が行き詰まってしまいます。
適正な賃料で想定し、適正な建築費でマンションを建てることが大切な要素です。
弊社は賃貸マンションの管理だけでなく、
こうした新築マンションの企画のお手伝いもさせていただいております。
このほかにも、不動産のことでお悩みのことがありましたら、
弊社 エステイトアクティフまで、気軽にお声がけください。
〒460-0007
名古屋市中区新栄二丁目２番１号
（イノフィス３階）
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千種区の私の担当物件で、リノベーション工事を実施しました
今日は、月末の週末。
名古屋市新栄では、さきほどバケツをひっくり返した雨が降りました。
いわゆる「ゲリラ豪雨」ですね。
気をつけようがないという事が本音ですが、
いざ遭遇した際は、お気を付け下さい。
さて、9月～10月の期間はお部屋探しのCMが多く流れています。
この期間は転勤のシーズンになり、お引越しをされる方が増えてきます。
新築やリノベーション工事をこの時期に行う管理会社は多いです。
その時期を狙ったわけではありませんが、
私が担当している物件でリノベーション工事を行いました。
新栄二丁目で花火を見てきました
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こんにちは。今日も朝から暑くなる嫌な感じの天気ですね。
エステイトアクティフの後藤です。
さて、某テレビ番組によると
７月以降で名古屋は昨日現在最高気温３５度以上が３３回らしいです。
今日も暑いですが、さすがに最近は涼しい日もあったりで、段々と秋が近づいてますね。
子供たちも楽しい夏休みが終わりますね。そうです、夏が終わります。。
夏と言えばお祭り、花火！！
先月になりますが、「新栄2丁目」でお祭り、花火がございました。
弊社のある新栄ではなく、豊川市の新栄2丁目、偶然でした（笑）
たまたま座っていた目の前で、打ち上げ花火があり、
かなりの迫力と炎で、思わず身を引いてしまいました。
この迫力は夏の暑さを吹き飛ばすものでした、花火の火の粉も大空へ吹き飛んでいます。
名古屋でも、熱田祭りや港祭りなどで今年も盛大に花火が上がりましたね。
ところで、このエリアも含めた名古屋市の一部地域では、
昭和34年に甚大な被害があった伊勢湾台風の影響から、
「臨海部防災区域」に指定されている
場所がございます。
中川区や熱田区等に指定されている区域があり、
区域内は建築の制限がございます。
例えば、憧れの一階平屋を建てるには、
床の高さ次第で、建てられないケースがございます。
名古屋市のホームページに詳細が書かれておりますので、
気になる方は調べてみるといいかもしれませんね。
参考ページ（ＰＤＦページに接続されます）
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賃貸住宅の和室を活かす方法を考える
名古屋市及び近郊の賃貸住宅・ビル管理は
お世話になっております。
また、お暑うございます。
さて、賃貸住宅の募集戦略上問題となるのは「和室」の存在です。
募集の際の「ターゲット」になる御客様の層によりますが、
若い人であればあるほど「和室」を嫌う割合が増える傾向が強いです。
極端な話
「和室で生活した事がなく、どう使ってよいか分からない」という意見もあるくらいです。
私のような人間は「和室と洋室で住み方が違うものか？」と思ってしまうのですが、
ライフスタイルの「欧米化」という部分が、
住宅にも当たり前のように及んでいるのだと思います。
それでもオーナー様にとって和室→洋室に変更するのも費用がかさみます。
（畳を洋風床材に変更するだけではなく、
収納や天井、壁面、建具の改装・入替も必要となる事が一般的です）
じゃ、和室のままで勝負は出来ないか？という手法を探ってみました。
カラー畳をトライしてみました。
工事前の状態
工事完成後の状態
どうでしょうか？かなり印象が変わると思います。
「人とはチョット違う居室に住みたい」という
好奇心旺盛な入居者へ訴求できればと思っております。
ただ実施すれば良いという訳ではなく、
如何に調査をし、現場に足を運び、心をこめ進めて行くかが結果を出す鍵と思っております。
弊社が、そのパートナーとして今後もオーナー様・入居者様と歩めたらと思っております。
よろしくお願い致します。
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トランクルームを考える
エステイトアクティフのブログへようこそ！！
こんにちは。今更ながら三寒四温な日々ですが、いかがお過ごしでしょうか？
さて、マンション生活において困る事（探す際に重視する事）に「収納」があります。
写真は、築３年の弊社管理のマンションのトランクルームスペースです。
春、深まる名古屋