銀杏黄葉

名古屋市・近郊での賃貸管理をはじめとする不動産売買などのご相談は

エステイトアクティフ株式会社へ!

銀杏の葉が黄色く色づく季節となりました。

エステイトアクティフ 社長の加藤です。

 無題

戦後都市計画された名古屋の街は広く直線の道路が整備され

他の大都市と比較しても渋滞はマイルドなものになっています。

そんな名古屋の道路の中で最近人気なのは桜通ではないでしょうか。

以前は桜通に市電が走っていました。

今でも桜橋の東の辺りには昔市電の駅だったような分離帯が残っており

ここの銀杏の並木があり、この季節の

色づいた銀杏はなんとも風情があるものです。

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分譲マンション、賃貸マンションもこの通りの周辺は人気で、

東区の有名な布池教会の周辺は特に新築マンションの建築ラッシュとなっています。

雰囲気のよい街並みと文教地区も近く、

都心の利便性を兼ね備えていることが人気の要因かと思います。

この辺りの新築分譲マンションは軒並み坪単価250万円は越えていますが、

販売は好調ですのでデベロッパーは強気です。

これは土地の値上がりもそうですが、建築費の高止まりが要因となっています。

分譲マンションは購入者が納得すればよいと思います。賃貸マンションはどうでしょうか。

賃貸マンションの賃料は土地と建築コストの上昇を支えれるほどあがっていません。

従って、新築賃貸マンションの経営は以前より

利回りは低い利回りで行う必要性があります。今は5%に届かないものも出てきています。

この利回りは賃料の想定をする資料をもとに作成されますが、

新築マンションを売る業者は高く売るために、

やや高めの賃料で想定していることがままあるのです。

建物を建てたは良いが実際募集をし始めると

なかなか部屋が決まらないということになると、マンションの経営が行き詰まってしまいます。

適正な賃料で想定し、適正な建築費でマンションを建てることが大切な要素です。

弊社は賃貸マンションの管理だけでなく、

こうした新築マンションの企画のお手伝いもさせていただいております。

このほかにも、不動産のことでお悩みのことがありましたら、

弊社 エステイトアクティフまで、気軽にお声がけください。

 

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460-0007

名古屋市中区新栄二丁目2番1号

(イノフィス3階)

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名古屋市東区白壁 海抜13メートル

名古屋市・周辺の賃貸ビル・賃貸住宅管理は

エステイトアクティフ株式会社へ

風薫る季節となりました。

エステイトアクティフ 社長の加藤です。

先日、いつものように東区白壁にある

名古屋拘置所横の交番の前を通りました。

交番の窓に「海抜13m」の表示が

貼ってあることに気付きました。

 

海抜13メートル

 

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春、深まる名古屋

 

急に春が深まり、街ではあちらこちらに花が咲き、花粉も飛んできました。

自分もそうですが、巷では花粉症でマスクをつけている人が多いですね。

来月私が紙面も持たせていただいている週刊ダイヤモンド別冊が発売される予定です。

現在その紙面のネタを考えているところでして、

名古屋近郊ではどこの駅が一番住みやすいのか?をテーマに考えています。

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住んでいない住宅・・・

秋もすっかり深まり、街には冬の装いを眼にすることが増えてきました。

皆さん、いかがお過ごしでしょう。

エステイトアクティフの加藤です。


ここ最近、ご相談の多い事例のご紹介です。

「住まなくなった住宅をどうしたらいいだろうか」というご相談です。

ご存知の通り、建物・土地は所有しているだけで固定資産税・都市計画税、ライフラインの基本料、草刈・植栽の剪定費等がかかります。

自己で住んでいれば、上記は必要な経費で納得できますが、住まなくなってしまえば、経費の持ち出しがだだ漏れのごとくでていくだけになります。

 

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買い物の感覚

6月に入りまして一気に夏に突入した感じの暑さですね。

エステイトアクティフ 社長の加藤です。


さて最近の名古屋周辺の不動産の価格の動静ですがですがとりあえず高止まり...という

感じです。

昨今の国内どの業界でもそうですが、不動産業界でもこの価格の高騰と消費者の財布の紐の締め方の乖離

傾向が顕著になっています。新築分譲マンションは価格が高騰しすぎており、どのマンションデベロッパー

関係者にお会いしても「売れていない」という本音が聞こえてきます。地価の高騰と建築費の高騰が露骨に

影響した結果です。

勿論、各社工夫を重ねており、デザイン、設備で売れるものを供給していますが、現実販売価格は値上がり

していますし、微妙に各戸の大きさが以前より小さくなっている場合もあります。

実際に新築のマンションや、建売住宅などは私たち不動産業界では値付けする際に

スーパーの野菜や魚と同じく「198」「298」などと、大台を少し割り切った数字を設定することがあります。

これはインターネットサイトでの検索時に一段割安の帯に落とすテクニックとあわせ、なんとなくの消費者に

訴える「割安感」を演出しているつもり・・・でおります。

例えば、総額が3980万円の物件は割安かどうか?これは実際不動産を購入する際に迷うポイントです。

その不動産の周辺の同様な物件がいくらなのか、それとの比較で割安さを判断することもでき、これも重要です。

付け加えて大事なのは「坪単価(㎡単価)」です。

業界内で販売価格を分析する数値はどちらかというと総額よりも坪単価なのです。

昨今、新築分譲マンションの坪単価はリーマンショック後の数値と比較すると30%~50%も値上がりしている感じがします。

また、新築マンションの高騰にひっぱられ中古マンションも高騰する傾向にあります。

この点、建売住宅はこの高騰の影響をあまり受けていないように感じます。

年末に魚市場に食材を買いに行くとマグロの刺身のブロック売りをしていますね。「ひとつ3980円」とか・・・。

これは年末年始は生鮮品は高騰しますので、通常よりも100グラム単価は高くなっていますが、年末で財布の紐も緩みがち

なのと市場の雰囲気で、ついつい買ってしまうということがあるかと思います。

不動産の購入をご検討する際は「単価」も良く分析いただいて、不動産の専門家にアドバイスを受けられると

より納得して買い物をしていただけると思います。

こういったお悩みをはじめ、不動産のことでお悩みのことがありましたら、弊社 エステイトアクティフまで

気軽にお声がけください。

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勝川が熱い…!

春が深まり、桜も散ったかと思えば、一気に夏めいてきましたね。

エステイトアクティフ 社長の加藤です。

先日中日新聞の1面を百貨店の売上を切り口に「名駅が栄に迫る」という記事が飾りました。

直接的には新ビルに建設が起因していますが、名古屋の栄地区の埋没が懸念されます。 札幌その他の都市でもJR駅の開発により

もともとの繁華街が衰退する現象を報じていました。

そんな中で今日は急速に発展する不動産業界注目の駅をご紹介します。





「勝川」

勝川は守山区の北側に隣接、勝川駅から守山区境界まで直線距離で2kmもありません。

車で国道19号利用で大曽根まで渋滞がなければ10分程度ではないでしょうか。

名二環、国道302号も隣接で、春日井インターも遠くなく交通の便がよいです。

名古屋駅まで中央線で快速で18分、東山線千種駅まで9分と大変便利な立地です。

名古屋市近郊では、先行して街の発展と不動産が高騰している、名古屋市の東側隣接の長久手・日進、トヨタ中心の西三河以外では

主要産業に元気の無かった名古屋の西、北側の中で注目の街となっています。

以前からこの勝川エリアは建売業者に安定的な人気もあり、中心部で坪@40万~50万円でスムースに取引をされておりました。

ところがJRの勝川駅再開発により、2010年頃に駅がとても近代的な雰囲気のものにかわり、北口と南口を結ぶ高架式歩道ができ、駅中にスーパー、駅北部にはビジネスホテル、マンション、商業施設などが立ち並び、昔からの商店街との連動もうまくできているようです。国道19号沿いはあらゆるロードサイド店舗があります。



名古屋も近いし、大変便利で綺麗な街ではないかと思います。

この勝川駅周辺を最近訪れましたが、今までの地下鉄を中心に発展している名古屋市ではみたことが無かった、東京の西側のJRや私鉄の駅周辺にありそうな

近代都市の風景が重なりました。残念ながら名古屋地元の私鉄である名鉄と近鉄駅周辺には現在までそういった雰囲気の街は他にはありません。

そんな中でマンションデベロッパーのご担当者さんとお話をしていると、案の定、マーケットとして勝川が大変熱くなっているとの

ことです。勝川駅南東徒歩6分のエリアで三交不動産他で現在販売をしている分譲マンションは坪@160万円を越えています。

南口徒歩0分の距離に現在、近鉄不動産が建設中の分譲マンションは坪@200万円に近くなるとの噂です。



画像は近鉄不動産分譲マンション建設地、画像奥には三交不動産他の建設現場のクレーンがみえます。

もはや名古屋市内の分譲マンションと競合どころか、これを上回るレベルになってきているのかなという印象です。

土地の価格もマンションデベロッパーがライスリーダーになり駅至近では坪@70万円以上に

値上がり中・・・という感じです。

こちらも隣接の名古屋市守山区を凌駕する勢いです。

上記分譲マンションの販売が好調であれば、地価の値上がりもますます拍車がかかってくるといった具合になるかと思います。

駅北西側と比べ駅南東側は、工業地域、準工業地域中心で、駅至近にコインパーク等遊休地も多く、まだまだ開発・発展の余地があると思われます。

私が今、住宅地用地でお勧めのエリアを問われたら間違いなく「勝川」推しになると思います。

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不動産業者に求められる大事な「土地勘(感)」

エステイトアクティフの加藤です。

拙文ですが暫しお付き合いください。ヾ(⌒▽⌒)ゞ

 

私たち不動産業者に求められる大事な感覚の中に「土地勘(感)」というものがあります。

これは普段の生活や仕事の中で自然に積み上げられていくものだと思います。

現在、カーナビやスマホ、GoogleMap全盛の時代ですが、私はずっと昔から下町の路地裏をぶらついて、

とっておきのお店をみつけたり、車を運転するときは裏道を使うのが好きだったりしました。

今でも週に何回かはダイエットを兼ねて、夜、ウォーキングや自転車をこいで街の探索をしています。

普段、車で移動することが多いですので、徒歩、自転車は細い道や一方通行に遮られることなく

込み入った街の探索をするには便利なものです。

名古屋市東区在住の私が自宅から徒歩、自転車で出向くコースはいくつかありますが、そんな中で一番魅力的で

ここ最近活気があるのが、円頓寺商店街から四間道(しけみち)界隈です。



このあたりを学生時代の30数年前から古いビリヤード場(今はなくなってしまいました)へ通ったりで時々訪れていましたが

商店街としては当時、あまり元気がなかったような気がしますが、

天ぷら屋さん、海老フライで有名な「はね海老」さん、立ち食いできる肉屋のコロッケ等、風情のある変わらない風景は継続しています。

ところがここ最近、飲食店の出店が相次いでいます。

江戸期から変わらぬであろうしっくい壁の蔵が立ち並ぶ四間道周辺ですが、

その町並みを上手く残し改築したフレンチや和食屋さん、barがすごい勢いで増えています。


堀川から西へ入っていくと道路の幅が2m強しかない路地が迷路のように連なりあり昔ながらの家屋が立ち並び、

屋根の上には今でもいくつか屋根神さまが祀ってあります。


このあたりにも同様にお洒落な飲食店が出店しています。



中にはその景観を守って新築された飲食店モールも出現しています。

飲食店の店舗探しを相談されるケースがありますが、一般的にいうと駅近を求められケースが多いです。

このエリアは地下鉄の駅から必ずしも近いとはいえませんが、おそらく名古屋駅周辺をのぞくと

最近もっとも新店舗のできているエリアではないでしょうか。


まさにこの界隈、車はなかなか通行はできませんので、自転車や徒歩でないと見つけられない新発見があるのです。

仕事では便利なのでついつい車を利用してしまいますが、休日は時々、散歩やサイクリングをして土地勘を磨く

ことも大事かなと感じています。

 

今後ともエステイトアクティフを宜しくお願い致します。

 

名古屋の賃貸管理はエステイトアクティフ株式会社にご相談ください!

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弊社ブログに初投稿です!(^▽^)/

初めまして。

エステイトアクティフの社長をしております。


今回から、弊社社員で不動産に関わることは勿論、お役立情報、グルメネタや身の周りの

些細なことまで...このブログに投稿させていただくことになりました。

どうぞ!宜しくお願いいたします。(* ̄∇ ̄*)

 

さて私、加藤の自己紹介です。

 

・名前

加藤剛司(かとうこうじ)

・出身

名古屋市生まれ。大学のときは4年間東京におりましたが、その後ずっと名古屋です。

・前職

名古屋テレビ放送(現メ~テレ)

・趣味

旨い店巡り(B級以下担当です)、釣り、音楽を聴くこと、アウトドア少々。

・週刊ダイヤモンド別冊


週刊ダイヤモンドさんから隔月のペースで好評発売中の「週刊ダイヤモンド 不動産別冊」

にコラム「名古屋不動産未来図」を執筆させていただいています。

不動産を買ったり、売ったりする際の事前情報を得るなど、不動産に関する役立ち情報が満載です。

書店、コンビニで見かけられたら、是非お買い求めいただけたらと思います。

・仕事の得意分野

不動産全般、建物転用(例えば飲食店むけに一棟貸賃貸)、事業用定期借地、コインパーク開発 ほか

 


 

不動産に関する悩みがありましたら何でもお聞かせください。

今後とも宜しくお願いいたします。


 

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